Höja bolånet för att lösa andra lån

Att höja bolånet för att lösa dyrare skulder kan vara ekonomiskt smart eftersom bolåneräntan är klart lägre och fortfarande avdragsgill. Men reglerna ändrades 1 april 2026 och taket för tilläggslån är nu 80 procent av bostadens värde, inte 85 som förut. Den här guiden går igenom de nya reglerna, vad pantbreven kostar, hur amorteringskravet hoppar vid 70 procents belåningsgrad och om hela operationen faktiskt lönar sig för din situation. Med konkret räkneexempel och en process steg för steg.

Är det möjligt att höja bolånet för att lösa andra skulder?

Ja, om du har marginal till bolånetaket på 80 procent av bostadens värde och klarar bankens kreditprövning, kan du höja ditt bolån och använda mellanskillnaden till att lösa privatlån, kreditkortskulder, smslån eller andra dyrare krediter. Det här kallas tilläggslån eller utökat bolån. Eftersom bolåneräntan ligger på cirka 3 till 5 procent och privatlåneräntan på 5 till 12 procent eller högre, kan räntebesparingen bli flera tiotusentals kronor på medellånga lånebelopp.

Det är dock ingen automatisk gratisvinst. Bostaden blir säkerhet för en större skuld, amorteringskravet kan aktiveras eller skärpas, och det tillkommer pantbrevskostnader. Räkna alltid på den totala kostnadsbilden innan du fattar beslut.

De nya reglerna från 1 april 2026, vad har ändrats?

Bolånereglerna fick en större översyn som trädde i kraft 1 april 2026 och påverkar både den som vill köpa bostad och den som vill utöka ett befintligt bolån. Tre förändringar är viktiga att känna till:

• Tilläggslån-tak sänkt till 80 procent. Det här är den viktigaste regeländringen för dig som vill höja bolånet. Tidigare kunde du belåna upp till 85 procent vid utökning, nu är det 80 procent. På en bostad värd 3 miljoner kronor är det skillnaden mellan 2,55 miljoner och 2,40 miljoner i maximalt bolån, alltså 150 000 kr lägre lånetak.
• Bolånetak för köp höjt till 90 procent. För den som ska KÖPA en bostad har taket däremot höjts till 90 procent. Kontantinsatskravet är därför sänkt från 15 till 10 procent. Detta gäller dock bara nyköp, inte tilläggslån.
• Skärpta amorteringskravet borttaget. Tidigare gällde extra 1 procents amortering om bolånet översteg 4,5 gånger hushållets bruttoinkomst. Den regeln togs bort 1 april 2026. Amorteringskravet baseras nu enbart på belåningsgrad.

Källa: Finansinspektionens regler om bolån. Bankerna kan ha strängare egna villkor utöver de lagstadgade kraven.

Räkneexempel: höja bolånet med 200 000 kr

Ett konkret räkneexempel gör det tydligt vilka kostnader och vinster som följer av att höja bolånet. Vi utgår från en familj med en bostad värd 3 miljoner kronor och ett befintligt bolån på 2 miljoner kronor (66,7 procent belåningsgrad). De har ett privatlån på 200 000 kr som löper på 9 procents ränta över 5 år och vill lösa det genom att höja bolånet i stället.

De har alltså utrymme att höja med upp till 400 000 kr. Den planerade höjningen på 200 000 kr ger en ny belåningsgrad på 73,3 procent. Det tar dem över 70-procentsgränsen, vilket aktiverar det högre amorteringskravet.

Räntebesparingen är betydande, men det är inte hela bilden. Tillkommer pantbrevskostnader och en betydligt högre amortering till följd av belåningsgrads-hoppet.

Pantbrev och stämpelskatt

Pantbrev är inteckningar i fastigheten som banken kräver som säkerhet för bolånet. När du höjer bolånet behöver de befintliga pantbreven täcka det nya lånet. Räcker de inte måste du ta ut nya pantbrev för mellanskillnaden, och då kostar det pengar.

• Stämpelskatt: 2 procent av det nyintecknade beloppet. Tas ut av Lantmäteriet.
• Expeditionsavgift: 375 kr per nytt pantbrev till Lantmäteriet.
• Eventuell bankavgift: vissa banker tar ut administrationsavgift på 500 till 1 000 kr för pantbrevs-hanteringen.

I exemplet ovan, om de befintliga pantbreven täcker exakt 2 miljoner kronor och de behöver utöka med 200 000 kr, blir kostnaden 2 procent av 200 000 kr (4 000 kr) plus 375 kr i expeditionsavgift, totalt 4 375 kr. Räcker de befintliga pantbreven över 2,2 miljoner kronor behövs inga nya pantbrev och kostnaden blir noll.

Amorteringskravets effekt på din månadsbetalning

Det här är ofta den faktor som överraskar låntagaren mest. När belåningsgraden passerar 70 procent fördubblas det lagstadgade amorteringskravet från 1 till 2 procent per år, räknat på hela bolånets storlek (inte bara på det utökade beloppet).

I räkneexemplet med familjens bostad ger höjningen från 66,7 till 73,3 procent belåningsgrad ett amorteringshopp på 2 000 kr per månad. Det är inte en kostnad i strikt mening (amortering är att betala av lånet, inte en utgift som ränta), men det påverkar månadens likviditet och kan göra att budgetutrymmet blir tightare än innan.

Processen steg för steg

När du har bestämt att höjning av bolånet är rätt strategi för din situation är processen från ansökan till utbetalning vanligen som följer:

1. Utvärdera din ekonomiska situation. Lista alla befintliga lån med ränta och saldo. Räkna ut den vägda snitträntan på de skulder du tänker lösa. Är den klart över bolåneräntan finns vinstmöjlighet.
2. Kontrollera belåningsgraden. Dela ditt befintliga bolån med en uppskattad marknadsvärdering av bostaden. Är belåningsgraden under 80 procent finns utrymme. Räkna också ut belåningsgraden efter höjningen för att se vilket amorteringskrav som aktiveras.
3. Begär värdering av bostaden. Banken kan kräva en ny värdering om värdet på bostaden har förändrats sedan ursprungliga bolånet, eller om utökningen är av betydande storlek. Vissa banker accepterar mäklarvärdering, andra kräver en oberoende fastighetsvärderare.
4. Kontakta banken med en formell förfrågan. Beskriv exakt vad du vill höja med, vad pengarna ska gå till och din ekonomiska situation. Banken gör en KALP-kalkyl (Kvar Att Leva På) för att se om du klarar den nya månadsbetalningen.
5. Be om skriftligt erbjudande. Banken återkommer med ränta, ny amorteringsplan, pantbrevskostnad och eventuella avgifter. Granska totalkostnaden, inte bara räntan.
6. Lös de befintliga skulderna omedelbart vid utbetalning. När det utökade bolånet betalas ut, använd pengarna direkt till att lösa privatlånet, kreditkortskulden eller den andra krediten. Vänta inte, varje dag som går efter utbetalningen kostar ränta på två skulder samtidigt.
7. Bekräfta att de gamla skulderna är stängda. Be om skriftlig bekräftelse på att krediterna är lösta och konton stängda. Kontokrediter ligger ofta kvar med kreditgräns även efter att saldot betalts ner till noll.

Höjt bolån är inte alltid rätt

Höjt bolån är inte alltid den smartaste lösningen. Fyra situationer där det ofta är fel väg:

• När skulden du vill lösa är liten (under 100 000 kr). Pantbrevskostnaden och bankens administrativa avgifter äter upp en stor del av räntebesparingen. Ett samlingslån via vanligt privatlån är då både snabbare och nästan lika förmånligt.
• När höjningen tar dig över 70 procents belåningsgrad och du har tight månadsbudget. Amorteringskravs-hoppet på upp till 2 000 kr per månad eller mer kan göra din månadssituation värre, inte bättre, även om ränta-kostnaden sjunker. Räkna båda noggrant.
• När du saknar marginal i bostadens värde. Är bostaden redan belånad till 75 procent finns sällan tillräckligt utrymme upp till 80-procent-taket för att lösa större skulder. Då passar samlingslån via privatlån bättre.
• När du tror att du kanske ska sälja bostaden inom 2 till 3 år. Pantbrevskostnaden 2 procent är reell även om den är avdragsgill vid försäljning. På kort horisont blir det dyrt jämfört med ett ostat blancolån som kan lösas avgiftsfritt.

Slutjämförelse: höja bolån mot samlingslån via privatlån

För dig som överväger att lösa dyrare skulder finns två huvudvägar: höja bolånet eller ta ett samlingslån i form av privatlån. Tabellen sammanfattar när vardera passar bäst.

Som tumregel: höj bolånet när du har stort utrymme i bostadsvärdet, vill lösa stora belopp (över 200 000 kr) och planerar att bo kvar minst 5 år. Välj samlingslån via privatlån för mindre belopp, om utrymmet i bostaden är tight eller om du värdesätter att inte ha bostaden som säkerhet.

Snabba svar om höja bolån